Irodamogul Kft. Partner regisztrációÜgyfél regisztrációBejelentkezés

Részletes kereső

Új keresés >>

Térkép Keres

Győr-Moson-Sopron megye
Mosonszentmiklós Iván Győr Sopron Pereszteg Gönyű Fertőd Hegyeshalom Győrújbarát Összes település kiválasztása Település, illetve kerület kiválasztása után kattintson az OK gombra, majd állítsa be a további szűrési feltételeket a honlap bal oldalán, végül kattintson a Keresés gombra.
Somogy megye
Pusztaszemes Kaposvár Ságvár Balatonszemes Siófok Andocs Ádánd Zamárdi Szántód Tab Balatonföldvár Balatonőszöd Nagybajom Balatonszabadi Nagyatád Balatonlelle Balatonfenyves Összes település kiválasztása Település, illetve kerület kiválasztása után kattintson az OK gombra, majd állítsa be a további szűrési feltételeket a honlap bal oldalán, végül kattintson a Keresés gombra.
Baranya megye
Hosszúhetény Pécs Összes település kiválasztása Település, illetve kerület kiválasztása után kattintson az OK gombra, majd állítsa be a további szűrési feltételeket a honlap bal oldalán, végül kattintson a Keresés gombra.
Tolna megye
Dombóvár Paks Szekszárd Hőgyész Dunaföldvár Összes település kiválasztása Település, illetve kerület kiválasztása után kattintson az OK gombra, majd állítsa be a további szűrési feltételeket a honlap bal oldalán, végül kattintson a Keresés gombra.
Zala megye
Zalaszántó Lenti Zalaegerszeg Hévíz Szentgyörgyvár Gyenesdiás Cserszegtomaj Kehidakustány Keszthely Sármellék Zalaapáti Nagykanizsa Zalacsány Pölöske Összes település kiválasztása Település, illetve kerület kiválasztása után kattintson az OK gombra, majd állítsa be a további szűrési feltételeket a honlap bal oldalán, végül kattintson a Keresés gombra.
Vas megye
Szentgotthárd Kétvölgy Szombathely Összes település kiválasztása Település, illetve kerület kiválasztása után kattintson az OK gombra, majd állítsa be a további szűrési feltételeket a honlap bal oldalán, végül kattintson a Keresés gombra.
Veszprém megye
Veszprém Balatonfüred Várpalota Sóly Balatonalmádi Hajmáskér Összes település kiválasztása Település, illetve kerület kiválasztása után kattintson az OK gombra, majd állítsa be a további szűrési feltételeket a honlap bal oldalán, végül kattintson a Keresés gombra.
Heves megye
Eger Gyöngyös Hatvan Összes település kiválasztása Település, illetve kerület kiválasztása után kattintson az OK gombra, majd állítsa be a további szűrési feltételeket a honlap bal oldalán, végül kattintson a Keresés gombra.
Csongrád megye
Szeged Szentes Algyő Ópusztaszer Röszke Összes település kiválasztása Település, illetve kerület kiválasztása után kattintson az OK gombra, majd állítsa be a további szűrési feltételeket a honlap bal oldalán, végül kattintson a Keresés gombra.
Békés megye
Csárdaszállás Sarkad Orosháza Füzesgyarmat Szarvas Gádoros Kondoros Békéscsaba Összes település kiválasztása Település, illetve kerület kiválasztása után kattintson az OK gombra, majd állítsa be a további szűrési feltételeket a honlap bal oldalán, végül kattintson a Keresés gombra.
Bács-Kiskun megye
Baja Kecskemét Kiskunhalas Kiskunfélegyháza Összes település kiválasztása Település, illetve kerület kiválasztása után kattintson az OK gombra, majd állítsa be a további szűrési feltételeket a honlap bal oldalán, végül kattintson a Keresés gombra.
Borsod-Abaúj-Zemplén megye
Miskolc Sárospatak Tarcal Összes település kiválasztása Település, illetve kerület kiválasztása után kattintson az OK gombra, majd állítsa be a további szűrési feltételeket a honlap bal oldalán, végül kattintson a Keresés gombra.
Komárom-Esztergom megye
Vértesszőlős Tatabánya Kesztölc Összes település kiválasztása Település, illetve kerület kiválasztása után kattintson az OK gombra, majd állítsa be a további szűrési feltételeket a honlap bal oldalán, végül kattintson a Keresés gombra.
Nógrád megye
Balassagyarmat Salgótarján Ipolytarnóc Összes település kiválasztása Település, illetve kerület kiválasztása után kattintson az OK gombra, majd állítsa be a további szűrési feltételeket a honlap bal oldalán, végül kattintson a Keresés gombra.
Szabolcs-Szatmár-Bereg megye
Vasmegyer Mátészalka Nyíregyháza Összes település kiválasztása Település, illetve kerület kiválasztása után kattintson az OK gombra, majd állítsa be a további szűrési feltételeket a honlap bal oldalán, végül kattintson a Keresés gombra.
Hajdú-Bihar megye
Debrecen Polgár Hajdúszoboszló Összes település kiválasztása Település, illetve kerület kiválasztása után kattintson az OK gombra, majd állítsa be a további szűrési feltételeket a honlap bal oldalán, végül kattintson a Keresés gombra.
Fejér megye
Székesfehérvár Mór Ercsi Szárliget Gyúró Dunaújváros Összes település kiválasztása Település, illetve kerület kiválasztása után kattintson az OK gombra, majd állítsa be a további szűrési feltételeket a honlap bal oldalán, végül kattintson a Keresés gombra.
Jász-Nagykun-Szolnok megye
Jászfényszaru Karcag Szolnok Törökszentmiklós Összes település kiválasztása Település, illetve kerület kiválasztása után kattintson az OK gombra, majd állítsa be a további szűrési feltételeket a honlap bal oldalán, végül kattintson a Keresés gombra.
Budapest
Székesfehérvár Mór Ercsi Szárliget Gyúró Dunaújváros Összes kerület kiválasztása III. IV. II. XIII. XV. XII. I. V. VI. VII. VIII. XIV. X. XVI. XVII. XI. IX. XX. XXI. XIX. XVIII. XXII. XXIII. Település, illetve kerület kiválasztása után kattintson az OK gombra, majd állítsa be a további szűrési feltételeket a honlap bal oldalán, végül kattintson a Keresés gombra.
Pest megye
Budapest
Összes település kiválasztása BudapestVecsés Budaörs Szigetszentmiklós Göd Solymár Zsámbok Herceghalom Dunakeszi Budakeszi Szentendre Taksony Fót Törökbálint Érd Pécel Szada Maglód Sóskút Gödöllő Halásztelek Dunavarsány Csömör Gyál Dunaharaszti Pomáz Nagytarcsa Visegrád Felsőpakony Kiskunlacháza Budakalász Százhalombatta Üllő Település, illetve kerület kiválasztása után kattintson az OK gombra, majd állítsa be a további szűrési feltételeket a honlap bal oldalán, végül kattintson a Keresés gombra.

GY.I.K.

Az irodamogul.hu csapata ingatlanközvetítőként van jelen a magyarországi kereskedelmi ingatlan piacon. Közvetítői megbízások alapján (általános, együttműködő vagy kizárólagos megbízási szerződésekkel) végezzük az ingatlanok bérbeadását, a hazai piaci standardok szerint, sikerdíjas alapon.

 

1.Full service (instant vagy szolgáltatott), azonnal költözhető iroda

A FULL Service irodák teljesen felszereltek, azonnali, munkára kész helyiségeket jelentenek, bútorzattal, internetkapcsolattal, telefonvonallal és telefonkészülékkel ellátva. Az azonnali, vagy más néven szolgáltatott irodák az ún. hagyományos irodákhoz képest két fontos szempontból különböznek. Az egyik, hogy számos plusz szolgáltatást nyújtanak, a másik pedig a bérleti szerződés rugalmassága.
A szolgáltatott irodák teljesen felszerelt, munkára kész helyiségek, bútorzattal, internetkapcsolattal, telefonvonallal, sőt telefonkészülékkel ellátva. Teljeskörű recepciós, titkárnői szolgáltatást biztosítanak, elvégzik az irodavezetést és a takarítást, valamint közös területeket, mint például szintén felszerelt tárgyalótermeket, konyhát, illetve irodai felszereléseket, úgymint fénymásológépet, faxkészüléket, nyomtatót, stb is rendelkezésre bocsájtanak.

A bérlőnek csupán a cége fő tevékenységével kell foglalkoznia.

Az azonnali irodánál időarányosan csak annyit fizet a Bérlő, amennyi időt valójában eltölt a munkahelyén. A cég üzletmenetétől függ, mikor és mennyi időre veszi igénybe a szolgáltatásokat. Lehet az akár napi 1-2 óra, vagy heti 1-2 nap, vagy akár havi pár nap.

Ilyen szolgáltatók/üzemeltetők pl. Regus, DBH… stb.

2. Mi a virtuális iroda és milyen előnyei vannak?
A virtuális iroda egy olyan költségcsökkentő szolgáltatás, melynek igénybevételével nem kell irodahelyiséget bérelnie, sőt nem is kell jelen lennie ahhoz, hogy magas presztízsű, jól hangzó üzleti címe legyen vállalkozásának. Ezt általában olyan cégek veszik igénybe, akik tevékenységük jellegéből fakadóan egyáltalán nem, vagy alig tartózkodnak irodában, ugyanakkor fontos számukra, hogy a cég folyamatosan elérhető egy színvonalas irodában, ezzel egyidőben pedig mindenről azonnal értesülnek.
Egy virtuális irodának megvannak az előnyei, ami sok cég számára kedvezőbb megoldást nyújt, mint a hagyományos irodabérlés. Ezek közé tartozik, hogy az iroda megnyitásakor nincs szükség olyan beruházási költségekre, mint a bútorozás, irodatechnika, recepciós tér, tárgyalók, internet, telefon stb. Az irodákba azonnal be lehet költözni. A virtuális irodában, recepciós és adminisztratív szolgáltatást, tárgyalóterem-bérleti lehetőséget, levelezési címet, postai ügyintézést, saját cégtábla elhelyezést, igény szerint pedig további szolgáltatásokat is igényelhet.
Fontos, hogy az irodákba azonnal be lehet költözni, míg a klasszikus irodabérlésnél a beköltözési időszak akár 2-3 hónap is lehet (kereséssel akár 4-6 is).
Ezeket felismerve külföldön is nagyon nagy számmal veszik igénybe a hasonló szolgáltatást nyújtó cégek szolgáltatásait.

3. Miért és kinek éri meg azonnali óradíjas irodát bérelni?
Azonnali irodát bérelni olyan cégeknek éri meg akik nem használnak ki napi 8 órában egy irodát, akiknek a jelenlegi irodájuk nem megfelelő (hiányos infrastruktúra, nincs kiszolgáló személyzet, nem kellően reprezentatív környezet…), akik már nem tudnak vagy akarnak saját otthonukban dolgozni, akiknek nincs hol bonyolítaniuk a üzleti tárgyalásaikat, de nem akarnak normál irodát bérbe venni.
Az azonnali irodánál időarányosan csak annyit fizet a Bérlő, amennyi időt valójában eltölt a munkahelyén, nincs állásidő, üresjárat, tehát nincs kidobott pénz. Az Ön cégének üzletmenetétől függ, mikor és mennyi időre veszi igénybe a szolgáltatást. Lehet az akár napi 1-2 óra, vagy heti 1-2 nap, vagy akár havi pár nap. Teljesen felszerelt irodákat, munkahelyeket használhat, tárgyalót és kapcsolódó professzionális infrastruktúrát vehet igénybe, illetve irodavezető-jellegű recepció áll a bérlők rendelkezésére.
Az ilyen jellegű irodák és tárgyalók bármikor akár ad hoc módon azonnal is bérelhetők, melyek teljesen felszereltek, a Bérlők rendelkezésére áll az íróasztal, szék, számítógép és telefon, sőt a díjban a korlátlan internet-használat is benne van. A multifunkcionális recepció szinte egy irodavezetőt kiváltva segíti ügyvitelét, akár az irodában dolgozik, akár házon kívül. A recepció fogadja telefonhívásait, közvetíti üzeneteit, fogadja postáját, intézi ügyeit (pl. fordítást, gépelést, adatrögzítést), emellett rendelkezésére áll minden modern irodatechnika: FF- és színes nyomtató, fénymásoló, fax, szkenner.

4. Mi a sublease iroda és milyen előnyei vannak?
Az irodabérlők sokszor nehezen mérik fel saját terület-igényüket, mely az általános gazdasági helyzettel, vagy az anyavállalat stratégiájának hatására is számottevően változhat. Jelentős irodaterületek felszabadulásakor gazdaságos megoldás lehet a „sublease” - magyarul „albérlet”. Akkor van rá lehetőség, ha a tulajdonos hozzájárul, hogy a bérlője (főbérlő) a felszabaduló területeit további bérlő (albérlő) részére albérletbe adja. Fontos tudni azonban, hogy ezen esetben az albérletbe adás körülményeit a tulajdonos gyakran korlátozza, feltételekhez köti.
Az albérletbe vevő a bérleti időszak fennmaradó részére veheti albérletbe a bérleményét. Azoknak a kisvállalkozásoknak, akik nem akarják hosszú távon elkötelezni magukat, ez vissza nem térő lehetőséget jelenthet.
Fontos tudni, hogy az albérleti lehetőségek (sublease) általában nem nyilvánosak, ezért csak ügynökségeken, tanácsadókon keresztül érhetők el. Ilyen esetekben a tanácsadók segítenek megtalálni a kényes egyensúlyt a fő- és albérlő között, kedvező szerződési feltételeket teremtve mindkét félnek.
A nyugat-európai gyakorlatban jóval elterjedtebb és népszerűbb a sublease bérleti forma, mint a közép-kelet-európai országokban.

5. Mit nevezünk LOFT irodának?
A népszerű loft mozgalom Nyugat-Európa és az USA után hazánkba is megérkezett. Magyarországon az első loft beruházások az utóbbi években kezdtek megjelenni.
A loft a világ egyik legkülönlegesebb ingatlantrendje, a 70-es években alakult ki Anglia nagy iparvárosaiból indulva, Liverpoolban és Manchesterben. A tömeges gyárbezárásokat követően kezdték lakás- és irodai célra kialakítani ezeket a használaton kívüli gyár- és raktárépületeket.
A kezdetekben egyfajta kereslet is érezhető volt az ilyen típusú irodaterületek iránt, mivel a loft stílusos kialakítása tág teret ad a kreativitásnak.
A budapesti irodapiac néhány kiemelkedő loft irodaháza:
- a hajdanán műszaki telepként funkcionáló RiverLoft Irodaház, vagy Urban Studios
- a textilüzemként, majd később vegyi üzemként működő Dorottya Udvar
- egykoron vásárcsarnokként funkcionáló Máriássy Loft

Általánosságban elmondható, hogy a loft irodaházak célcsoportja főként a kreatív és reklámügynökségek, a call centert és back-office-t működtető cégek.


6. Irodaház Kategóriák
6.1. Mi a különbség A, B illetve C kategóriás irodaház között?

Az irodapiaci kategóriák az irodaházak minőségi és műszaki jellemzőinek együttes megítélését teszik lehetővé. Mint ilyen, a kategorizálás gyakorlatilag az irodaházak piaci pozícionálásának egy eszköze, ami segít kialakítani egy képet arról, hogy milyen minőséget és pénzügyi kondíciókat várhatunk az ingatlantól. Bár a piaci szereplők által használt definíciók az egyes kategóriák leírásánál részben eltérnek, az általános besorolást azonban lehetővé teszik.
A modern (jellemzően 1990 után épült) irodaházak esetén zömében A és B kategóriás besorolást alkalmazunk; az ennél régebbi, vagy hiányos műszaki tartalmú ingatlanoknál merül fel a C kategóriás meghatározás.

Az A kategóriás bérirodaházak jellemzően minőségi felszereltséget és szolgáltatáscsomagot nyújtó reprezentatív, a legmagasabb igényeket kielégítő, első osztályú ingatlanok. Az A kategóriás épületeket a következők jellemzik: reprezentatív homlokzat, színvonalas szolgáltatás (étterem, biztonsági szolgálat), reprezentatív központi recepció, őrzött mélygarázs (vendégek részére is), rugalmas belső térkialakítás, álpadló és/vagy álmennyezet, kiépített számítógép-hálózat, korszerű légkezelés (pl. 4-csöves hűtő-fűtő rendszer vagy hűtőgerendás légkondicionálás), tűzjelző rendszer... stb.

A B kategóriás irodák jó minőségű új építésű vagy felújított, de a luxus irodáknál olcsóbb kivitelezésű, alacsonyabb szintű szolgáltatást nyújtó épületekben találhatók. A műszaki tartalom és a szolgáltatási csomag itt is magába foglalja a kiépített számítógépes- és telefonhálózatot, az irodaterek légkondicionálását, a mélygarázst és a biztonsági szolgálatot.

A C kategóriás épületek jellemzően elavult (de megfelelően karbantartott) ingatlanok, ahol nem jellemző a központi szolgáltatások vagy korszerű gépi berendezések (pl. gépi légcsere illetve légkondicionálás) megléte.

Egységes szabályozást egyedül a Budapesti Ingatlantanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF) alkalmaz; az öt nagy céget (CB Richard Ellis, Colliers, Cushman & Wakefield, DTZ és Jones Lang LaSalle) tömörítő szervezet olyan kritériumrendszert használ, amely több paraméter alapján sorolja kategóriákba az irodaházakat, 5 kötelező feltétellel és 10 másodlagos kritériummal.

6.2. "A" kategóriás irodaház

I. Minden A kategóriás irodaháznak rendelkeznie kell 24 órás biztonsági szolgálattal, amellyel biztosított az épületbe való 24 órás bejutás.

II. Az épületnek korszerű szellőztető- és fűtő/hűtő-rendszerrel kell rendelkeznie, beleértve a központi szellőztető rendszeren keresztül megoldott frisslevegő-ellátást. Az ablak nem feltétele az A kategóriának.

III. Az irodaháznak megfelelő mennyiségű parkolóhellyel kell rendelkeznie, mely a belvárosi részeken 50 nm/parkoló, a központi területeken 75 nm/parkoló, a nem központi területeken pedig elegendő 100 nm-ként 1 parkolót biztosítani.

IV. Az épületnek alkalmasnak kell lennie arra, hogy a gyengeáramú kábelfektetéshez ne kelljen a falat megbontani, azaz szükség van a kábelek elhelyezéséhez emelt padlóra, álmennyezetre, energiaoszlopokra, vagy az ablak alatt futó kábelcsatornára.

V. Az irodaháznak magas színvonalúnak kell lennie, azaz megfelelő minőségű padlóburkolattal, szőnyegpadlóval (nem éghető, antisztatikus, magas kopásállóságú…), világítástechnikával kell rendelkeznie, a falaknak és az álmennyezetnek pedig hangszigeteltnek kell lennie.

Valamint az alábbi tíz másodlagos kritérium közül legalább hatot teljesít:
1. Modern, nagy sebességű lift
2. Presztízst sugárzó recepció
3. Rugalmas válaszfalazás
4. 2,65 métert meghaladó tiszta belmagasság
5. Magas színtű építészeti tervezés (rugalmas kialakítás, megfelelő fényellátás)
6. Tartalék áramforrás
7. Hang és hőszigetelő dupla vagy tripla üvegablak
8. Posta, bankfiók, fittness terem (épületben, vagy annak közvetlen környékén)
9. Büfé vagy étterem az épületben
10. Magas minőségű kivitelezés

6.3. "B" kategóriás irodaház

Kizárólagos követelmények:
irodaházak, melyekben az „A” kategóriás kizárólagos követelmények egyike hiányzik, iletve
min. 750 m2 kiadható irodaterülettel rendelkező irodaház.

Egyéb követelmények :
irodaházak, melyekben az „A” kategóriás egyéb standardok közül legalább 6 követelmény nem áll fenn.


7. Mi az üzemeltetési díj és mit tartalmaz?

Rendszerint az épület megfelelő fenntartásához és üzemeltetéséhez szükséges mindennemű ésszerű, a piaci viszonyoknak megfelelő mértékű költséget nevezzük üzemeltetési díjnak (operational cost, service fee), mely díj épületről épületre változhat.
A bérbeadó az üzemeltetési díjat egy éves elszámolási időszakra előre általában minden év közepéig becsléssel állapítja meg. A bérlő írásbeli kérelmére a bérbeadó a bérlő rendelkezésére bocsátja a becsült közös költségek részletes bontását az adott évre vonatkozóan, ha erre igény van.
Nem szabad azonban figyelmen kívül hagyni, hogy az alábbi költségeken kívül, melyeket a közös költség tartalmaz, egyéb külön elszámolás alapját képező kiadások is felmerülnek, ilyen például a bérlemény áramfogyasztása, takarítása, illetve a telekommunikációs díjak (telefon, internet).

7.1. Az üzemeltetési díj általában az alábbiakat tartalmazza
- A közös helyiségek takarítási költsége, a klímaberendezéssel-, fűtéssel-, meleg vízzel kapcsolatos berendezések, a felvonó üzemeltetésével, karbantartásával kapcsolatos költségek
- A karbantartó személyzet bérköltsége, illetve munkájuk ellátásához szükséges felszerelések költségei; a biztonsági személyzet bérköltsége és a recepciós személyzet foglalkoztatásával felmerülő költségek
- Hűtési, fűtési költségek az irodaház üzemi idején belül (általában csak munkanapokon)
- Vízszolgáltatási költségek
- Ingatlankezelési díj
- Az épület karbantartásával, javítási munkáival, üzemeltetésével és hasznosításával kapcsolatos hatósági és önkormányzati előírások betartásából eredő minden kiadása
- Az irodára vonatkozó biztosítások: tűzkár, megfelelő felelősségbiztosítás, üvegtöréskár, viharkár
- Víz- és csatornatisztítási díj, szemétszállítási díj, valamint a kisebb áramzavarok, elektronikai hibák elhárításának költsége, továbbá a hó eltakarításának költsége


8. Mi a közös területi szorzó (KTSZ) és növeli-e ez a tényező a bérleti díjat?

A közös területi szorzó egyes irodaházak közös területeinek (folyosó, közös vizesblokk, teakonyha, felvonó, lépcsőház...) használatáért felszámított díj, mely magában foglalja a közös területek világítási, fűtési, takarítási, felvonó használati és egyéb költségeit. Azoknál az általában A kategóriás irodaházaknál, ahol nagy előtér van általában a közös területi szorzó elérheti 10-12%-ot is, egyébként általánosan 5-7% körül mozog. A közös területi szorzó a nettó irodaterületet növeli meg, tehát ezáltal a bérleti díjat növelő tényező.
A bruttó-nettó területi arányokban igen kevés különbség látszik, míg B kategóriánál a régi kialakítású folyosók emelik a közös területi szorzót, addig ezt a szorzót A kategóriás irodaházaknál a nagy területű recepció, a kötelező tűzlépcső, vagy egyéb kötelező helyiségek miatti területnövekedés emeli.

9. Új iroda - új problémák? Mire figyeljünk a szerződés megkötésekor, kerüljük el az esetleges buktatókat (kieg. forrás: Rácz Beáta divízióvezető – Elemzés divízió – ESTON International)

A bérleti szerződések sokszor 30-50 oldalasak is lehetnek, ezért a jogi ügyekben kevésbé jártas cégeknek vagy az időhiányban szenvedőknek javasolt megbízni egy ügyvédi irodát, amely az igényeket jogi nyelvezetre fordítja és odafigyel, hogy a bérleti idő alatt zökkenőmentesen legyen a bérbeadó és a bérlő kapcsolata.

Az irodabérleti szerződés ideális esetben az ingatlan használat feltételeit határozza meg. A tét nem kevés, hiszen az adott megállapodás akár hosszú évekre (3-5 vagy több évre) is meghatározhatja a felek közötti viszonyt.
Felmerül a kérdés, milyen bérleti szerződés kötése esetén jár jobban a bérlő, illetve a bérbeadó: egy szigorú, és minden lehetséges szituációra választ adó, vagy pedig egy laza, és inkább a felek érdekérvényesítő képességére alapozó szerződés esetében?
Csak nagyon kevés esetben szolgálhatja valamely fél érdekét egy rövid és nem kellően precíz szerződés (inkább a lakásbérbeadási szerződésre jellemző, magánszemélyek között). Milyen hosszú legyen tehát a szerződés? Nehéz oldalszámban mérni egy megállapodás minőségét, így e helyett érdemesebb a pontosan körülírt fogalmakra és szabályozásokra fektetni a hangsúlyt, a következők szerint.

9.1 Hogyan lássunk neki egy bérleti szerződés tárgyalásához?
Először is érdemes eldönteni, hogy szakértő bevonásával kívánja-e a bérlő a tárgyalást lefolytatni. Sok ingatlan használó abból a feltételezésből indul ki, hogy saját maga is kiválóan le fogja tudni bonyolítani a szerződéskötési procedúrát, hiszen napi munkája során hasonló, vagy nagyobb értékű szerződést is rutinszerűen megköt.
Mindemellett, ma már egyre többen ismerik fel, hogy az ingatlanpiaci szakértők által biztosított szolgáltatások valódi hozzáadott értéket képviselnek. Például, egy 1000 m2-es, A kategóriás irodahelyiségre vonatkozó, 5 éves irodabérlet esetén a bérlő nem (havi) 14 -16 000 Euro kiadásról dönt, hanem az 5 éves időtartamot és az üzemeltetési költséget is figyelembe véve több mint 1 millió Euro kifizetéséről! Nem véletlen, hogy sok vállalat esetében az ingatlan használattal kapcsolatos döntésekhez az igazgatóság vagy a felügyelő bizottság hozzájárulása szükséges.

9.2 A megállapodás részletei
9.2.1 A szerződő felek
Triviális, de bérelni elsősorban a tulajdonostól lehet. Az sem zárható ki, hogy a tulajdonos hasznosítási lehetőséget ad valakinek, aki jogosult lesz a bérleti szerződést aláírni a bérbeadói oldalon. A körülményeket és jogokat azonban a szerződés megkötése előtt kell vizsgálni. A vizsgálat során nélkülözhetetlen az ingatlan tulajdono lapja és a bérbeadó, a cég okiratai.

9.2.2 A szerződés tárgya
Elsődleges fontosságú a bérleti szerződés tárgyának - a bérleni kívánt objektumnak - a meghatározása. Az ingatlant a helyrajzi szám és a pontos cím határozhatja meg. Ez az ingatlan lehet társasházi formában működő irodaház egyik önálló albetétet jelentő irodája, vagy lehet egy önálló ingatlan fizikailag meghatározott része. Érdemes gondolni olyan jövőbeni eseményekre, amelyek egy esetleges bővülés vagy szűkülés jogi lehetőségét is meghagyják.

9.2.3 A bérlet tárgyához kapcsolódó szolgáltatások
A bérbeadó többféle szolgáltatást nyújthat a bérbevevőnek, biztosíthatja a közüzemi szolgáltatásokat, a takarítást, a parkolóhelyet, biztosíthat portaszolgálatot, éttermet, sportolási lehetőséget. Ezek körét meg kell határozni, csakúgy mint az igénybevétel feltételeit, díjait (az üzemeltetési költséget). Ha ezekről nem rendelkezik kellő információval a bérlő, vagy átsiklik a szerződés ezen része felett, úgy az első havi számla kézhezvételekor meglepetés érheti.

9.2.4 Bérlemény területe
A bérleti díj és a szolgáltatási (üzemeltetési) díj vonatkozásában alapvető fontosságú a díj vetítési alapja, azaz az elszámolt terület nagysága. Természetesen, a bérbe vett irodaterületen túl az épület számos részét igénybe veszik a bérlők (pl. recepciós tér), melyekre a bérelt terület megfelelő arányában bérleti díjat kell fizetni. Az úgynevezett közös területi szorzó (a bérelt irodaterületre eső, közös használatú terek aránya) általában 5-13% között változik.
A piaci verseny élesedésével az irodafejlesztők egyre nagyobb figyelmet fordítanak az épület hasznosítható területeinek kedvező arányára, így az újabb irodaházakban a megjelölt tartomány alsóbb értékein számítják a közös területek használatának díját. A szorzó használatával egy épület teljes feltöltése után a tulajdonos a hasznos területek egésze után szedheti a bérleti díjakat.

9.2.5 Bérleti időtartam
A szerződéses kondíciók kialakítása során mindenképpen figyelembe kell venni a piaci szokásokat és várható trendeket. A bérleti szerződések határozatlan vagy határozott időtartamra köthetők.
Hazai viszonylatban gyakran átlagos bérleti időtartamként 3-5 éves időszakot jelölnek meg a piac szereplői. 3 évnél rövidebb időre szinte biztos, hogy nem kötnek szerződést az ingatlantulajdonosok, és csak 5 éves futamidő esetén számíthatnak a bérlők kedvezőbb kondíciókra.
Itt sem szabad figyelmen kívül hagynia szerződéskötést követően a cég életében esetleg beálló - 9.2.2 pontban említett - változásokat. Nem elsősorban a bérleti időtartam meghosszabbítása szokott gondot jelenteni, hanem az, hogy a bérlő a saját működési körülményeinek változása miatt szeretne szabadulni a határozott időtartam kötöttségei alól. Ez a szerződés alapvető jellegéből adódóan nem lehetséges.
2002 óta a bérleti díjak igen alacsony szinten vannak Magyarországon, európai és közép-európai viszonylatban egyaránt. Ezért, a bérlőknek érdemes hosszú távú (akár tíz éves) elkötelezettséget vállalniuk, hiszen a következő évek során feltehetőleg nőni fognak a bérleti díjak. A hosszú távú elkötelezettség fejében érdemes többletszolgáltatásokat is kérni a bérbeadótól: például különböző, a szokásos karbantartáson túli felújítási munkálatok elvégzését (pl. 3-5 évente).

9.2.6 A szerődő felek jogai és kötelezettségei
A bérbeadó kötelezettsége, hogy a szerződés tárgyát képező ingatlant a bérlő rendelkezésére bocsássa, ennek fejében bérleti díjra jogosult. Ezen jog és kötelezettség másik "oldala" a bérlőt terheli, jogosult az ingatlan használatára, ennek ellenértékeként időszakonként bérlet díjat köteles fizetni.
Ezen túlmenően meghatározhatók olyan speciális jogok és kötelezettségek, mint pl. a bérlet tárgyának ellenőrzése a bérbeadó részéről, vagy a bérlő azon joga, hogy a bérlet tárgyát albérletbe adja (sublease) - bérbeadó hozzájárulással vagy anélkül.

9.2.7 A bérleti díj
A bérleti díj kezdetben pontosan meghatározható, de egy egy hosszabb jogviszony esetében rendezni kell a változás lehetőségét és szabályait. A változás történhet pl. évente, az infláció mértékével korrigálva (indexálva) a díjat, de havi rendszerességgel is. A külföldi pénznemben meghatározott, de forintban fizetett bérleti díjak - az árfolyam változása miatt - havonta eltérő mértékű bérleti díjat eredményeznek.
Előállhat olyan kedvezőtlen helyzet, hogy a bérleti díj fizetésére nem szerződésszerűen kerül sor, azaz a bérlő késve fizet. Erre az esetre szembe kell nézni a szerződésben meghatározott szankciókkal, elsődlegesen a késedelmi kamattal.

9.2.8 Üzemeltetési díj
A szerződések szövegezésénél mindig sarkalatos kérdés az üzemeltetéssel kapcsolatos költségek pontos definíciója, elosztása. Általánosan elfogadott, hogy az irodaterületek használatából eredő rezsi költségeket az igénybevett szolgáltatás mérése mellett számolják el, ideális esetben a bérlő betekinthet a szolgáltatókkal történő elszámolásba is (open book).
Az üzemeltetési (szolgáltatási) díjban foglalt tételeket célszerű pontosan megfogalmazni, a későbbi viták megelőzésére. A szolgáltatási díj általánosan kiterjed az épület üzemeltetésére fordított eszközök és munkaerő költségeire, a takarítással, őrzéssel, karbantartással kapcsolatos kiadásokra. Emellett, legtöbbször magába foglalja az épület biztosításának díját, az ingatlanadót, továbbá az épület üzemeltetőjének profitját.
A leírtak alapján, az irodákban elhelyezett, a bérlő tulajdonában lévő tárgyakra és berendezésekre önálló vagyonbiztosítás megkötése szükséges, melyről a bérleti szerződés a legtöbb esetben rendelkezik. Az irodaházak havi nettó üzemeltetési díja 2,8-4,5 €/nm között változik.

9.2.9 Indexálás
A bérleti díj mértékének meghatározásán túl a bérleti díj indexálására vonatkozó szabályokban is meg kell állapodni. Az - általában éves - indexálás az inflációs hatás kiszűrésére szolgál.
A bérleti díj felülvizsgálati időszakának kikötése (rent review, azaz a felülvizsgálatkor adott piaci körülmények szerint a bérleti díj újratárgyalása) hazánkban nem vált gyakorlattá.
 
9.2.10 Az irodaterület kialakítása, átalakítása
Az irodaterületek hatékony használatának érdekében a bérlők gyakran számos, egyedi elképzelés megvalósításával kívánják átvenni új székhelyüket. A belsőépítészet terén azonban nem kapnak szabad kezet: a megállapított bérleti díj egy standard minőségű, (részben) cellázott irodatér kialakítását foglalja magában.
Az egyedi dizájn kellékei (üvegfalak, üvegezett ajtók, különleges burkolatok és világítótestek, stb.) és az extra gépészet (pl. nagy teljesítményű klíma a szerver szobához) külön megállapodás tárgyát képezik. A számítógépes hálózat kiépítése szintén a bérlő költségvetésének része, ugyanakkor, a vezetékek elhelyezésére alkalmas csatornákat a tulajdonos biztosítja.

9.2.11 A Kaució
A bérleti szerződés megkötésekor, a bérleti díj, a költségek megfizetésének biztosítására közkedvelt eszköz a "kaució" intézménye. Ez a bérleti díjban vagy attól függetlenül meghatározott összeg, amelyet a bérlőnek le kell tennie a bérbeadónál, melyből az a szerződés megszűnése vagy a bérlő nem szerződésszerű teljesítése esetére közvetlenül kielégítést kereshet. A kaució ily módon a nem fizetett bérleti díjak és egyéb - a bérlethez kapcsolódó - költségek megfizetésére használható fel. Irodabérleti szerződésnél általában 3-6 havi kauciót kell lerakni.

9.2.12 Kedvezmények
Az irodaterület méretéről, a bérbeadás sűrgősségétől, fontosságától függően a bérbeadó kedvezményeket nyújthat a bérlőnek. Ez lehet hozzájárulás a kialakítási költségekhez, díjmentes időszak, speciális felület az irodaház homlokzatán. A félreértések elkerülésére ezeket a kedvezményeket nagyon pontosan rögzíteni kell.

9.2.13 Szerződés felbontása
Ha határozott időtartamú szerződést kötünk, tudomásul kell venni, hogy csak közös megegyezéssel és rendkívüli felmondással mondható fel, azaz kizárjuk magunkat a rendes felmondás lehetőségéből.
Hogy az irodabérleti szerződés felmondása se legyen nézeteltérések forrása, a felmondás körülményeit és az iroda átadásának részleteit is tisztázni kell. Az iroda természetes elhasználódásából eredő állagromlás legtöbbször nem képezi külön elszámolás alapját. A bérlő által végrehajtott beruházások (beépített bútorok, egyebek) azonban általában nem értéknövelő tényezők, a beépített tárgyak így elbontandók, vagyis az irodát eredeti állapotának visszaállításával kell átadni.

9.2.14 Egyéb lehetőségek
Az irodabérlők némely esetben nehezen mérik fel saját terület-igényüket, mely az általános gazdasági helyzettel, vagy az anyavállalat stratégiájával számottevően változhat. Jelentős irodaterületek felszabadulásakor megoldás lehet az albérletbe adás lehetőségének fenntartása (sub-lease). Ugyanakkor, érdemes megjegyezni, hogy az albérletbe adás körülményeit a tulajdonos gyakran korlátozza, mellyel a ház bérbeadója a belső konkurencia megjelenését próbálja megakadályozni. Bővítési igénynek legrugalmasabban a nagy alapterületű irodakomplexumok tudnak teret adni (10 000 nm és e fölötti fejlesztések). Ez esetben, a bérbe vett területek bővítésének lehetőségét akár 6-12 hónapos opcióval is biztosítani lehet, a bővítési területre vetített, az eredeti megállapodásban foglalt bérleti díj 30%-ának megfelelő opciós bérleti díj ellenében.

9.3 Minden részletre kiterjedő figyelem
Ahogy az a fenti összeállításból látszik, a megfelelő iroda kiválasztásával a bérlő jelölt még nincs túl a feladat nehezén, ugyanakkor, remélhetőleg a leírtak hasznos segítségül szolgálnak a tárgyalási folyamat során. Természetesen, a modern irodák kínálata tovább bővül, így a tulajdonosok újabb és újabb, az egyedi igényeket még inkább figyelembe vevő konstrukciók elfogadására is nyitottak. Az iroda bérbeadással kapcsolatos szakmai viták rendezésére pedig javasolható külső szakmai tatanácsadó bevonása.

A fentiek egy bérleti jogviszony legfontosabb elemei. Az egyedi ügyekben nehéz általánosan jó tanácsokkal ellátni a bérlőket, így érdemes ügyvédi segítséggel felvértezve elindulni a bérleti szerződés megkötésének bonyolult, a cég életét, működését hosszú távra meghatározó útján.